Chiusura del contratto di affitto
Si deve riconsegnare la casa nelle medesime condizioni in cui era all’inizio del contratto?
13.01.2023
Quando alla fine di un affitto si riconsegna un immobile, a chi ne ha la proprietà, possono emergere dei dubbi e dei problemi.
Le domande dell'inquilino/ inquilina potrebbero essere: “Devo tinteggiare la casa?”, “Il piccolo danno che ho causato al pavimento del bagno lo devo risarcire?”.
E a sua volta chi ha la proprietà della casa potrebbe chiedersi: "Quando posso trattenere il deposito cauzionale per i danni fatti?"
In questo articolo facciamo un po' di chiarezza sulla restituzione dell'immobile oggetto di un contratto di affitto.
In tema di locazione ad uso abitativo, si tratta di capire:
- se l’inquilino/inquilina al momento della restituzione del bene locato deve riportare l'immobile “a nuovo”, rimuovendo le conseguenze dovute al passare del tempo (il cosiddetto deterioramento per uso);
- se il deposito cauzionale può essere trattenuto dal locatore a copertura di eventuali danni. Ci potrebbero essere stati infatti dei cambiamenti, nello stato della casa, riconducibili alla normale usura del bene locato e dei danni che invece non lo sono.
La regola generale è contenuta nell’articolo 1590 del codice civile.
L’inquilino/inquilina ha l’obbligo di restituire il bene nello stato medesimo in cui l'ha ricevuto in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti al momento della consegna del bene, anche mediante inserimento di apposita specifica nel contratto di locazione.
Se le parti non procedono ad alcuna indicazione circa lo stato della cosa locata, si presume che sia stata consegnata all'inquilino/ inquilina in buono stato di conservazione.
In caso di danni all'immobile, non dovuti al normale uso, scatterà per l'inquilino/ inquilina l'obbligo di risarcimento a favore del locatore/locatrice.
Vetustà è una parola non comune che va spiegata per capirne pienamente il significato.
La vetustà è il tempo che logora e deprezza le cose.
Pertanto di essa non può essere considerato responsabile l’inquilino/inquilina.
A tale riguardo l’articolo 1590 del codice civile dice espressamente che “Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà” (il termine conduttore corrisponde alla parola inquilino; il termine locatore si riferisce al proprietario del bene).
Il verbale di riconsegna è una scrittura privata che consente alle parti del contratto di locazione di tutelare i loro interessi.
Infatti esso:
- permette a chi ha la proprietà della casa di verificare i vari componenti della casa e capire quindi se l’inquilino ha tenuto l’immobile in buono stato, senza causare danni;
- permette all’inquilino/ inquilina di dimostrare di non aver causato danni.
Entrambe le parti devono quindi prestare massima attenzione quando compilano il verbale di riconsegna.
Se il verbale di riconsegna nulla riporta in riferimento a danni ed anomalie, ci si può difendere da un’eventuale richiesta successiva di chi ha la proprietà del bene.
Quali sono le ulteriori prove che si possono usare in caso di disaccordo sullo stato del bene locato?
Ti consigliamo di:
- raccogliere foto della casa;
- far vedere la casa ad un conoscente che potrebbe poi fungere da testimone;
- incaricare un perito che effettui un’analisi professionale dello stato effettivo della casa, soprattutto se, per qualche motivo, il rapporto con l'altra parte è diventato critico.
-
Danni
“Se in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe sul conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (così Cass. civ. sez. III, 7 marzo 2019, n. 6596). -
Onere della prova
“Incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile” (così Cass. civ., sez. III, 15 marzo 2018, n. 6387).
Se leggi questo articolo in qualità di proprietario/ proprietaria, non dimenticarti di compiere sempre un’indagine accurata sul deterioramento effettivo del bene locato.
Se leggi invece questo articolo in qualità di inquilino/inquilina, ricorda che il verbale di riconsegna è essenziale per tutelarti alla fine del contratto di affitto.
I contenuti di cui sopra hanno carattere meramente informativo e non possono sostituirsi ad una consulenza da parte di un professionista qualificato sul caso specifico. In nessun caso la compagnia può essere ritenuta responsabile dell’utilizzo che ne può essere fatto.
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