Affittare con Airbnb
Le regole e il rapporto contrattuale con il locatore
13/02/2019
La maggioranza di voi avrà certamente sentito parlare del portale Airbnb, un sito internet attraverso il quale i proprietari che intendono affittare i propri immobili possono essere contattati facilmente da persone che hanno bisogno di un alloggio per brevi periodi.
Airbnb non ha creato una nuova tipologia contrattuale, riveste semplicemente la figura di un nuovo intermediario che consente di mettere in contatto con più facilità il locatore (host) con i possibili conduttori.
Se il proprietario di un immobile intende affittarlo per brevi periodi, senza però volersi occupare personalmente – o mediante agenzie immobiliari – della ricerca di un conduttore, potrà utilizzare il portale Airbnb dopo essersi registrato sullo stesso come “host” (e quindi come locatore).
Una volta configurato l’account, l’utente potrà creare il proprio annuncio dove dovranno comparire la descrizione dell’alloggio e dei servizi accessori, delle foto illustrative e la descrizione delle modalità di prenotazione, del prezzo e delle regole da osservare durante il periodo dell’occupazione dell’immobile.
La cosa importante da sapere è che Airbnb consente di offrire come alloggi interi appartamenti o singole stanze, solo però per periodi che non superino i 30 giorni.
Una volta scelto l’alloggio di interesse tramite Airbnb, l'affittuario (il conduttore) dovrà pagare il prezzo dell’alloggio per il tempo prestabilito attraverso carta di credito o conto PayPal. Questo pagamento, che non verrà trasferito immediatamente all’host, sarà trattenuto da Airbnb sino al giorno successivo a quello di arrivo del conduttore. Trascorso questo arco di tempo, il pagamento verrà trasferito all’host ed Airbnb, a titolo di compenso per il servizio offerto, tratterrà una percentuale del prezzo dell’alloggio.
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Nel caso di locazioni stipulate tramite Airbnb, non esiste il deposito cauzionale per come tradizionalmente pensato: una somma di cui il locatore, all’atto della stipula del contratto, pretende il versamento da parte del conduttore per poi restituirla alla fine del periodo della locazione, a meno che - alla fine della locazione - il locatore riscontri danni nell’alloggio affittato. In questo caso infatti il locatore potrà trattenere la somma versata dal conduttore a titolo di deposito cauzionale per il risarcimento dei danni subiti.
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Chi prende in affitto un appartamento con Airbnb, invece - nel caso in cui l’host riscontri un danno nell'alloggio - potrà essere chiamato a corrispondere una somma solo al termine della locazione.
La richiesta di tale somma dovrà essere inoltrata dall'host - sempre tramite il portale Airbnb - entro i 14 giorni successivi a quello in cui l’affittuario ha lasciato l’alloggio. In questi casi l’host potrà richiedere l’intero importo del prezzo pagato dal conduttore/affittuario o una parte di esso ma dovrà necessariamente provare il danno caricando sul portale tutti i documenti utili a sostegno della propria pretesa e quindi foto, fatture relative a spese sostenute per le riparazioni, ecc.
Come per i contratti di locazione tradizionali, il cui obbligo di registrazione “scatta” solo se di durata superiore a 30 giorni, anche i contratti stipulati tramite Airbnb non sono soggetti a tale obbligo. Tuttavia, ogniqualvolta un conduttore prenota un alloggio tramite Airbnb, il portale è tenuto a comunicare all’agenzia delle entrate i dati relativi alle “locazioni brevi” entro il 30 giugno dell’anno successivo. I dati che dovranno essere trasmessi per ogni singola prenotazione sono: nome, cognome e codice fiscale dell’host, durata della locazione, costo della locazione ed indirizzo dell’alloggio.
È bene però sottolineare che Airbnb non è tenuto a verificare che i dati fornitigli siano veritieri; la responsabilità della veridicità rimarrà infatti sempre in capo al locatore.
Sempre poi come accade nelle locazioni tradizionali, anche l’host tramite Airbnb potrà scegliere - ai fini fiscali - tra il regime della cedolare secca e quello ordinario Irpef. Con il primo, il compenso ricevuto per la “locazione breve” verrà tassato separatamente rispetto al reddito Irpef; con il secondo regime, invece, i compensi per le “locazioni brevi” si cumuleranno con gli altri redditi Irpef.
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In collaborazione con:
Studio Legale Spagnuoli
Piazza F. Guardi 11
20133 Milano
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